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Artigos - O direito de arrependimento nos contratos imobiliários

Quando se fala em direito de arrependimento em contratos, é comum vir a mente as compras feitas online e os serviços contratados pela internet ou telefone.

 Tendo em a facilidade e comodismo que as pessoas têm nas compras feitas à distância, isso é algo que está cada vez mais presente no cotidiano de praticamente qualquer cidadão.  

 No entanto, o presente artigo traz uma nova competência em que se pode aplicar este direito, com a publicação e vigência da Lei 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato, houve relevantes alterações na Lei 4.591/1964, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.

 

Entre essas alterações, vale lembrar a que confere ao adquirente a valiosa prerrogativa de arrependimento, já disposta no Código de Defesa do Consumidor, porém, agora diretamente aplicável aos contratos imobiliários.

 

   O Código de Defesa do Consumidor prevê o chamado direito de arrependimento, no prazo de sete dias da assinatura do contrato ou do recebimento do produto ou serviço, com a devolução integral e imediata do valor pago, desde que adquiridos fora do estabelecimento comercial.

 

Conforme previsto no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor:

 

“Art. 49. O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

 

Parágrafo único. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento previsto neste artigo, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados. ”

 

Convém explicar que a mencionada inovação legislativa também trouxe a previsão de que os contratos de promessa de compra e venda, bem como os pactos de compra e venda, são irrevogáveis e, uma vez registrados, conferem direito real oponível a terceiro.

 

 Essa nova constituição jurídica cria barreiras ao arrependimento motivado ou não do negócio, por parte do comprador ou vendedor.  Resultando na atribuição de um caráter de fixação para esses ajustes, com exceção as hipóteses de extinção por inadimplemento.

 

A modificação que nos apresenta o artigo 67-A, parágrafo 10 da Lei 13.786/2018, por sua vez, determina o direito de arrependimento nos termos já delineados no Código de Defesa do Consumidor, para o adquirente, nas situações em que o contrato tiver sido celebrado fora da sede do incorporador:

 

“Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver pago diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
(...)
§ 10. Os contratos firmados em estandes de vendas e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo improrrogável de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem. ”

 

Ademais, essa modificação diz respeito à equiparação do adquirente ao consumidor quando as vendas de unidades imobiliárias sejam feitas sem a visão clara, plena, direta e presencial do comprador, como nos casos de promessa de compra e venda relacionadas a unidades na planta ou mesmo na hipótese de transações que ocorram através da internet.

 

Diante desta nova concepção no ambiente imobiliário, o indivíduo que realizar a compra de um imóvel fora do estabelecimento comercial do vendedor, como ocorre num estande de vendas ou feirão de imóveis, possui o direito de arrepender-se da compra ou promessa, no prazo de sete dias corridos, desfazendo-se o negócio, com a imediata devolução da integralidade dos valores, pagos inclusive para comissão de corretagem, e sem qualquer dedução.

 

Entretanto, insta salientar que esse “novo direito” é diferente de toda a jurisprudência estabelecida até então. Para os tribunais superiores, antes da vigência da lei enquanto em análise, o pleito do distrato, como consequência do arrependimento manifestado pelo comprador, independente da data em que o contrato foi firmado, seria caracterizado como inadimplemento, gerando, portanto, reparação pela frustração do negócio, além da responsabilização por eventuais prejuízos e autorização para que fosse retido parte do valor pago.

 

Sob as considerações acima mencionadas, é necessário ficar atento e entender a redação equivocada do artigo 67-A, § 11:

 

“§ 11. Caberá ao adquirente demonstrar o exercício tempestivo do direito de arrependimento por meio de carta registrada, com aviso de recebimento, considerada a data da postagem como data inicial da contagem do prazo a que se refere o § 10 deste artigo.”

 

Nesse trecho em questão, o legislador apresentou como marco inicial para contagem do prazo de sete dias a data da postagem da carta de comunicação de arrependimento, comprovada pelo aviso de recebimento, levando à enganosa suposição ou interpretação de que o prazo só teria início quando o envio da correspondência ocorresse, e não a contar da data da efetiva realização do contrato, como marco mais intuitivo.

 

Diante do exposto, o adquirente que firmar contrato fora do estabelecimento comercial, poderá, dentro do prazo de sete dias, exercer seu direito de arrependimento, estando assegurada ao mesmo a devolução da integralidade do valor pago pelo imóvel, incluída ainda a taxa de corretagem.

 

 Assim, o comprador que se arrepender do contrato deverá comunicar ao incorporado, no prazo exposto e através de carta registrada com aviso de recebimento, a sua opção de não prosseguir com o contrato, requerendo a restituição dos valores já pagos.

 

Por fim, é importante lembrar que tais mudanças trazidas pela nova legislação são aplicáveis apenas aos contratos firmados a partir de 28 de dezembro de 2018, data na qual esta normatização entrou em vigor no cenário jurídico brasileiro.